최근 정부의 공식 발표에 따르면 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치가 예정대로 종료될 가능성이 매우 높아졌습니다. 2022년부터 수차례 연장되어 온 이 제도는 다주택자들이 주택을 매도할 때 기본 세율에 추가되는 가산 세율을 면제해주는 핵심적인 절세 창구였습니다. 하지만 2026년 5월 9일을 기점으로 유예 기간이 만료됨에 따라 부동산 시장에서는 매도 시점을 결정하기 위한 눈치싸움이 치열해지고 있습니다. 특히 이번 조치는 단순한 유예 종료를 넘어 부동산 시장의 매물 유도와 조세 정의 실현이라는 정부의 강한 의지가 담겨 있어 다주택자들의 주의가 필요합니다.
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다주택자 양도세 중과 유예 종료 일정 확인하기
정부는 지난 1월 23일 공식 브리핑을 통해 오는 5월 9일 만료되는 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 더 이상 재연장하지 않겠다고 발표했습니다. 이는 지난 4년간 시행령 개정을 통해 한시적으로 운영되던 혜택이 사라지고 본래의 소득세법 체계로 회귀함을 의미합니다. 이에 따라 2026년 5월 10일 이후 양도(잔금 청산일 또는 등기 접수일 중 빠른 날)하는 주택부터는 조정대상지역 내 다주택자에게 높은 가산 세율이 다시 적용됩니다. 정부는 다만 시장의 혼란을 방지하기 위해 5월 9일까지 계약을 체결한 건에 한해서는 잔금 지급일이 지났더라도 중과 유예를 적용하는 방안을 검토 중입니다.
다주택자분들은 이번 발표 내용을 면밀히 검토하여 본인의 자산 포트폴리오를 재점검해야 합니다. 유예 기간 종료 직전에는 매물이 쏟아지며 거래 절벽이나 가격 조정이 발생할 수 있으므로 전문가들은 가급적 서둘러 의사결정을 내릴 것을 권고하고 있습니다. 아래는 관련하여 신뢰할 수 있는 공식 정보와 상담 서비스입니다.
2026년 달라지는 양도소득세 세율 및 가산세율 상세 더보기
2026년 5월 10일부터 부활하는 양도세 중과 제도는 조정대상지역 내 다주택자에게 매우 무거운 세 부담을 지웁니다. 현재는 보유 기간이 2년 이상인 경우 주택 수와 상관없이 기본 세율(6~45%)이 적용되지만, 중과 제도가 다시 시행되면 2주택자는 기본 세율에 20%p, 3주택 이상자는 30%p가 가산됩니다. 지방소득세 10%까지 고려하면 3주택 이상의 경우 최고 82.5%라는 기록적인 실효 세율을 적용받게 될 수 있습니다.
| 구분 | 유예 기간(~2026.05.09) | 중과 시행(2026.05.10~) |
|---|---|---|
| 기본 세율 | 6% ~ 45% | 6% ~ 45% |
| 2주택자 가산 | 없음 (기본세율) | +20%p 가산 |
| 3주택 이상 가산 | 없음 (기본세율) | +30%p 가산 |
| 장기보유특별공제 | 최대 30% 적용 | 적용 배제 |
위 표에서 알 수 있듯이 가장 큰 차이점 중 하나는 장기보유특별공제의 적용 여부입니다. 유예 기간 중에는 다주택자라도 보유 기간에 따라 최대 30%까지 공제를 받을 수 있었으나, 중과가 부활하면 이 공제 혜택이 완전히 사라집니다. 이는 양도 차익이 클수록 세금 총액에 어마어마한 차이를 발생시키는 요인이 됩니다.
소득세법 시행령 개정에 따른 매도 시점 전략 보기
시행령 개정안에 따르면 이번 중과 유예 종료는 소득세법상 규제 지역인 조정대상지역에 한정됩니다. 따라서 현재 본인이 보유한 주택이 조정대상지역에 속하는지 여부를 먼저 파악하는 것이 급선무입니다. 서울 주요 구와 경기도 일부 지역이 여전히 규제 지역으로 묶여 있는 만큼 해당 지역 내 주택 보유자들은 5월 9일 이전에 잔금을 치르거나 등기를 마칠 수 있도록 매도 일정을 서둘러야 합니다. 매수자와의 협의 과정에서 잔금일을 앞당기는 조건으로 가격을 소폭 조정해주는 것이 중과세 독탄을 맞는 것보다 경제적으로 훨씬 유리할 수 있습니다.
또한 일시적 2주택 비과세 특례를 활용 중인 분들도 주의가 필요합니다. 신규 주택 취득 후 기존 주택을 처분해야 하는 기한이 중과 유예 종료 시점과 맞물릴 경우 세무 전문가의 상담을 통해 가장 유리한 처분 순서를 정해야 합니다. 만약 매도가 여의치 않다면 자녀에게 증여를 고려하는 방식도 대안으로 떠오르고 있으나, 취득세 중과 여부와 증여세율을 사전에 꼼꼼히 계산해 보아야 합니다.
거주주택 비과세 및 장기보유특별공제 혜택 적용 신청하기
1세대 1주택자의 경우 이번 유예 종료와 상관없이 상시 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다. 실거래가 12억 원 이하 주택에 대해서는 비과세가 적용되며, 12억 원을 초과하는 고가 주택의 경우에도 거주 기간과 보유 기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 하지만 다주택자가 주택을 처분하고 최종적으로 1주택이 된 경우 비과세를 받기 위한 보유 기간 재기산 규정이 과거와 어떻게 달라졌는지 반드시 확인해야 합니다.
다행히 현행 규정에서는 최종 1주택 재기산 제도가 폐지되어 실제 해당 주택을 보유하고 거주한 전체 기간을 인정받을 수 있습니다. 이는 다주택자들이 주택을 순차적으로 매도하여 마지막 한 채에 대해 비과세를 받는 과정을 한결 수월하게 만들어줍니다. 다만 상생임대인 제도 등 추가적인 세제 혜택을 받기 위한 요건은 시기에 따라 변동될 수 있으므로 관련 서류를 미리 준비하고 홈택스를 통해 예상 세액을 시뮬레이션해 보는 것이 좋습니다.
부동산 시장 전망과 다주택자 절세 전략 가이드 확인하기
부동산 전문가들은 2026년 상반기에 다주택자들의 급매물이 시장에 대거 출현할 것으로 내다보고 있습니다. 세금 부담을 피하기 위한 막바지 물량이 쏟아지면서 일시적인 가격 하향 조정이 일어날 가능성이 큽니다. 반면 유예 기간이 종료되는 5월 10일 이후부터는 이른바 매물 잠김 현상이 심화되어 거래량이 급감하고 시장의 불확실성이 커질 수 있습니다. 따라서 실거주 목적의 매수자들에게는 유예 종료 직전인 3월에서 4월 사이가 좋은 매수 기회가 될 수 있으며 매도자들에게는 가장 치열한 경쟁 시기가 될 것입니다.
절세를 위해서는 단순히 빨리 파는 것만이 답은 아닙니다. 공동명의를 활용하여 과세표준을 분산하거나 필요경비(자본적 지출) 영수증을 철저히 챙겨 양도 차익 자체를 줄이는 노력이 필요합니다. 또한 주택 수 산정에서 제외되는 소형 주택이나 지방 저가 주택의 기준을 확인하여 본인의 주택 수 합산 오류로 인한 불이익이 없도록 해야 합니다.
내부 자료 및 상세 계산법은 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2314&cntntsId=7707 target=”_self”
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자주 묻는 질문 FAQ 확인하기
Q1. 5월 9일에 계약하고 6월에 잔금을 치르면 중과 유예를 받을 수 있나요?
일반적으로 양도 시점은 잔금 청산일 기준입니다. 하지만 정부에서 5월 9일까지 계약을 완료한 건에 대해 예외적으로 유예를 적용하는 방안을 논의 중이므로 최종 확정되는 시행령 내용을 반드시 확인해야 합니다.
Q2. 지방에 있는 공시가격 3억 원 이하 주택도 중과 대상인가요?
조정대상지역 밖에 소재하는 주택은 원칙적으로 양도세 중과 대상이 아닙니다. 다만 주택 수 산정에는 포함될 수 있으므로 다른 주택을 매도할 때의 중과 여부에 영향을 미칠 수 있습니다.
Q3. 장기보유특별공제는 5월 10일 이후 아예 못 받나요?
네 맞습니다. 조정대상지역 내 다주택자로 중과세율이 적용되는 경우에는 장기보유특별공제 혜택이 완전히 배제됩니다. 이는 세 부담 증가의 가장 큰 요인 중 하나입니다.
Q4. 증여가 양도보다 유리할 수도 있나요?
양도세 실효 세율이 80%에 육박하는 경우 증여세율이 상대적으로 낮을 수 있습니다. 다만 증여 취득세율과 사후 관리 규정을 모두 고려해야 하므로 반드시 세무사와 상의하시기 바랍니다.
이 포스팅을 통해 2026년 달라지는 양도세 정책에 대해 정확히 파악하고 소중한 자산을 지키는 최선의 선택을 하시길 바랍니다. 추가적인 정보가 필요하시다면 관련 부처의 최신 공고를 주기적으로 체크해 보시기 바랍니다.
문의하신 내용에 따라 2026년 기준의 최신 정보를 반영하여 포스팅을 작성해 드렸습니다. 추가로 특정 지역의 조정대상지역 해제 여부나 상세 세액 계산 사례가 필요하시면 말씀해 주세요!